Советы юриста: что важно учитывать при покупке квартиры в новостройке
Недвижимость Новостройки

Советы юриста: что важно учитывать при покупке квартиры в новостройке

Как и любая инвестиция, на этапе строительства покупка квартиры предполагает ряд рисков. В данной небольшой статье мы решили описать важные нюансы которые помогут минимизировать риски при заключении договора инвестирования.

Подготовку в сделке можно разделить на несколько важных этапов.

Этап 1. Анализ и сбор информации

Внимательный инвестор обязан собрать максимальное количество информации о застройщике, про успешный опыт компании, про потенциальный объект инвестирования. Наш портал рекомендует обратить внимание на надежного застройщика NOVBUD. Это компания компания-застройщик полного цикла по строительству и продаже жилой недвижимости в Киева. Подробную информаци можно прочитать тут: http://krkv.com.ua/.

Информацию которую необходимо изучить, можно разделить условно на официальную и неофициальную.

Документы которые застройщик предоставляет потенциальному инвестору это официальная информация. Данные из публичных реестров также является официальной информацией. Если застройщик отказывается предоставить базовую и разрешительную документацию, то это можно расценивать как признак возможных проблем и повышенных рисков.

На сегодняшний день, существует очень много открытых источников (реестров) с информацией про застройщика. Их мы настоятельно рекомендуем изучить. Собранную информацию важно правильно проанализировать, возможно привлечь на этом этапе — юриста.


Важные вопросы которые обязательно должны быть в фокусе юриста:

— существование судебных процессов и/или уголовных производств застройщика

— корпоративный статус застройщика

— наличие прав на землю

— природа этих прав

— разрешительные документы на строительство (с исходными данными)

— соответствие существующей и перспективной градостроительной документации

— проектная документация

— экспертиза проектной документации

В неофициальной информации можно отнести: интернет статьи, прессу.

Дополнительным индикатором риска можно считать проблемы и скандалы вокруг застройщика. Но подобную информацию очень важно проверять и относится очень осторожно. Так как ее очень часто могут оплачивать конкуренты и недоброжелатели.

Рекомендуем почитать:  ЖК «Европейка» в Софиевской Борщаговке

Желательно, проверить список банков с которыми работает застройщик и которые кредитуют инвесторов застройщика. Если банков несколько это уже очень хороший знак, так как банки уже должны были проверить застройщика и соответствующий объект. Компании можно доверять больше если застройщик известный и с ним работают несколько банков.

Важно проследить историю застройщика (сколько лет он на рынке недвижимости, , сколько объектов сдал в эксплуатацию). Благонадежным имеет оказаться больше тот застройщик который имеет богатую позитивную историю.

Открытость и природа акционерного капитала застройщика также являются важными факторами которые стоит учитывать. Публичные компании и компании которые раскрывают информацию о своих собственниках могут заработать дополнительный плюс в репутации и надежности. Такую информацию компании должны публиковать у себя на сайте. Но в сожалению, подобных компаний на рынке Украины не много.

2. Подробное изучение договора который предлагает застройщик и риски в нем.

Застройщик, как правило, навязывает договор и разработанную им структуру сделки, так как это основной инструмент в отношениях с инвестором. Сразу же нужно внимательно посмотреть на тип договора. Некоторые застройщики используют договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость и другие подобные им договоры.

С юридической точки зрения, все они потенциально спорные, так как они выходят за рамки финансирования строительства и инвестирования, которые предусмотрены ст. 4 закона «Об инвестиционной деятельности».

Договор

На практике, тем не менее эти договора очень распространены и среди надежных, крупных застройщиков и только по причине спорной юридического типа договора отказаться от инвестирование нецелесообразно.

Рекомендуем почитать:  ЖК «Синергия-3» (короткий обзор)

Не гарантирует полную безопасность сделки для инвестора и наличие договора по одной из предусмотренных законом схем финансирования и инвестирования (в ним относятся: фонды операций с недвижимостью, фонды финансирования строительства, выпуск целевых облигаций, институты совместного инвестирования).

Содержание договора

Инвестору нужно заранее смирится с тем, что стандартный договор будет сделан в пользу застройщика по большинству пунктов. Очень редко застройщики позволяют отклонение от своих стандартных договоров.

Можно встретить в договорах информацию, что застройщик оставляет за собой право менять в процессе строительства изначально заявленные технические характеристики объекта (при этом инвестор не всегда будет уведомлен про это и не всегда может отказаться от инвестирования или подкорректировать стоимость, если изменения ему не подходят).

Также застройщик не очень стремится прописывать в договорах финансовые санкции за нарушения своих обязательств (например, срыв сдачи объекта в эксплуатацию). Тем самым застройщик оставаясь в правовом поле может растягивать во времени выполнение своих прямых обязательств.

3. Заключение сделки

Период между подписанием договора и закрытием сделки очень деликатный этап, именно тут самые большие риски покупателя.

Когда договор подписан, но право собственности на квартиру еще не получено (объект еще строится), мы рекомендуем периодически проверять основные реестры и другие источники информации, и если обнаружена проблема то лучше про нее узнавать как можно раньше.

В сожалению в правовых реалиях Украины полностью все проверить и обезопасить себя нельзя. самая серьезная проблема это — простое «исчезновение» застройщика или спланированное банкротство, продажа одного объекта нескольким инвесторам. Будьте всегда максимально бдительными и обращайтесь в лучшим и проверенным застройщикам.

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Войти с помощью: 
Notify of
avatar